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3 de Junho de 2020

Direito Imobiliário - Ilegalidade na Cobrança da Chamada "Taxa de Evolução de Obra"

TAVARES & AUGUSTO - ADVOGADOS, Advogado
há 3 anos

DIREITO IMOBILIRIO ILEGALIDADE NA COBRANA DA CHAMADA TAXA DE EVOLUO DE OBRA

Prática muito recorrente no mercado imobiliário atual e que cada vez mais tem se tornado tendência nos empreendimentos deste ramo, trata-se da comercialização de “imóveis na planta” em que o consumidor, na maioria das vezes, se vê atraído pela oportunidade de adquirir um imóvel por valores supostamente mais baixos, além da possibilidade de conseguir parcelas mais amenas em financiamentos por meio de programas habitacionais promovidos pelo Governo Federal como o “Minha casa minha vida”

Apesar de parecer algo extremamente vantajoso e até mesmo a oportunidade da realização do “sonho da casa própria”, é preciso estar atento para alguns pontos importantes, dentre os quais, o que envolve a cobrança da chamada “taxa de evolução de obra” ou “juros de evolução de obra” como é geralmente denominado.

Pois bem, em termos práticos e de forma geral a relação comercial se desenvolve da seguinte forma: O consumidor procura a construtora/incorporadora responsável pelo empreendimento e após confirmado o interesse na aquisição do imóvel, apresenta um valor de entrada, além da documentação necessária para a concessão do financiamento do saldo devedor. Uma vez aprovado, a própria construtora/incorporadora apresenta o agente financeiro que será responsável por financiar o saldo devedor.

Após aprovado o crédito do consumidor, este é chamado a assinar a documentação exigida e só então recebe a informação de que a partir da assinatura do contrato, haverá a incidência dos denominados “juros de evolução de obra”. A justificativa para a famigerada cobrança é a de que se trata de uma garantia de que a obra terá a sua regular execução e entrega no prazo determinado.

Porém, na realidade, a chamada “taxa de evolução de obra” nada mais é do que a cobrança dos juros que decorrem do empréstimo realizado pela construtora em face da instituição financeira para a realização do empreendimento e que, posteriormente, é repassado ao consumidor de forma totalmente ilícita e abusiva. Ocorre que os valores pagos a esse título não são amortizados/abatidos do saldo devedor, seja no valor principal ou nos juros.

Assim sendo, a cobrança da tal “taxa de evolução de obra” se dá às custas do consumidor, gerando por consequência um acréscimo patrimonial indevido aos fornecedores que se locupletam em desfavor da parte hipossuficiente da relação contratual. Desse modo, não há justa causa para a cobrança da referida “taxa” caracterizando, portanto, enriquecimento sem causa, prática esta veementemente vedada pelo Código Civil, conforme podemos observar no teor do artigo 884, in verbis:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Ainda nesse sentido, O artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, em seu inciso V, assim dispõe:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

A jurisprudência pátria segue neste mesmo diapasão, conforme se pode ver de recente julgado do Superior Tribunal de Justiça de relatoria do Min. Luis Felipe Salomão, o qual segue abaixo:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. “JUROS NO PÉ”. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – “juros no pé” -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ – REsp: 670117 PB 2004/0081926-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/09/2010, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/09/2010)

Nesse sentido, fica claro que além da doutrina e jurisprudência a lei também reprime tal situação, eis que esta cobrança se mostra incompatível com a boa-fé e equidade contratual buscada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Reforçando ainda a tese da ilegalidade da cobrança dos chamados “juros de obra”, é válido mencionar que o Ministério Público Federal de Minas Gerais ajuizou uma ação civil pública com o objetivo de obter sentença que declare ilícita e nula de pleno direito a cobrança da chamada “taxa de evolução de obra”. Na referida ação o Ministério Público assevera que:

1. “A cobrança é indevida, porque essa taxa de construção refere-se, na verdade, aos juros decorrentes do empréstimo que a construtora fez com o banco e que, posteriormente, “repassa ao comprador de modo totalmente arbitrário e ilegal”.

2. “A prática é proibida tanto pelo Código de Defesa do Consumidor quanto pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, por meio da Portaria SDE 03/2001, embora continue sendo inserida nos contratos padrão firmados no âmbito do Minha Casa Minha Vida”.

3. “Ao transferir tal pagamento ao consumidor, a construtora/incorporadora e a agência financeira estão, em verdade, auferindo vantagem indevida, tendo em vista que esse valor já foi contabilizado no financiamento”.

4. “A cobrança da taxa de construção é abusiva, porque corresponde a uma cobrança de juros antes da entrega das chaves, constituindo ônus excessivo ao consumidor que, embora ainda não possa usufruir do imóvel, se vê obrigado a arcar com encargos destinados à construção”.

Dentre os pedidos colacionados à referida ação, o MPF pede a condenação das Rés à devolução em dobro das quantias cobradas de maneira abusiva com fulcro no artigo 42 do CDC, bem como ao pagamento de dano moral coletivo.

Dessa forma, acredito e defendo que a cobrança dos “juros de evolução de obra” antes ou após a entrega das chaves do imóvel, e sem que haja valor da construtora mutuado/emprestado ao comprador se trata de uma prática ilícita, uma vez que se encaixa perfeitamente no rol de condutas abusivas previstas no Código de Defesa do Consumidor, além de configurar enriquecimento ilícito conforme já mencionado anteriormente.

Não há dúvidas, portanto, de que a prática em questão tem o condão de aumentar de forma considerável a lucratividade das construtoras posto que, os valores arrecadados geram receita líquida, não havendo, por sua vez, qualquer contraprestação em prol do consumidor que durante toda a fase de construção, possui mera expectativa da recepção do imóvel, enquanto isso os fornecedores auferem lucro de forma totalmente ilícita e abusiva.

Outro ponto que merece atenção, é o de que os juros cobrados no período de construção do empreendimento não devem ser considerados fração integrante do valor do imóvel. O que de fato ocorre é que a construtora estipula o preço de cada imóvel com base nos valores de mercado, fracionando então o valor total em parcelas que são corrigidas mensalmente de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Assim sendo, os juros aplicados durante a fase de obras constituem enriquecimento ilícito, uma vez que, os custos despendidos pela construtora nesta etapa já estão inseridos no preço final do imóvel, não havendo justificativa, portanto, para a cobrança da referida “taxa”.

A partir de tal constatação, fica nítido que a cobrança da denominada “taxa de evolução de obra” afronta de forma veemente os princípios da boa-fé e da função social do contrato, o que acaba por viciar completamente o negócio jurídico. Além disso, tal conduta se mostra extremamente deplorável, na medida em que, explora de forma direta a parte mais vulnerável da relação contratual, o consumidor, que não raras vezes acaba tendo que realizar vários sacrifícios para honrar uma obrigação totalmente ilegítima.

Por todo o até aqui exposto, não restam dúvidas, na opinião deste subscritor, de que a ilegalidade da cobrança é evidente e em que pese o mercado imobiliário ainda não ter segregado esta prática, o judiciário no exercício de suas funções, uma vez constatada a ilegalidade da referida cobrança, tem o papel de reequilibrar a relação contratual, afastando tais cobranças como forma de melhor direito e justiça.

AUTOR: AUGUSTO CAVAZANA BASTOS

OAB/SP 381.903


http://tavaresaugusto.com.br/noticias/?p=29

2 Comentários

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Bastante pertinente o artigo. Como perito tenho observado que o prazo de pagamento da taxa de evolução de obras, está superior ao da obra. A construtora entrega as chaves para o comprador antes do "habite-se" e continua pagando a taxa de evolução de obras.
Tenha um trabalho técnico individualizado, confiável e eficaz. Contate um perito.
Adm. José Luciano Paulini
Perito Administrador especialista em Perícia Contábil de Financeira
Perito Judicial TJ/SP
[email protected]
www.aldconsultoria.com.br continuar lendo

Acho que esse assunto da cobrança de juros no pé já foi pacificado como LEGAL, desde que expresso claramente no contrato.

https://vitorgug.jusbrasil.com.br/artigos/112362112/jurisprudencia-comentada-stj-segunda-seção-eresp-670117-pb-juros-compensatorios-juros-no-pe

https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/3153003/juros-no-pe-cobrados-por-construtora-antes-da-entrega-das-chaves-são-legais continuar lendo